マンションや区分所有ビルのオーナー様とお話ししていると、ここ最近、最も多く寄せられる悲鳴が「管理費や修繕積立金の急激な値上げ」です。

長年維持してきた大切な資産が、今、毎月の出費ばかりが膨らむ「お荷物」に変わりつつある。そんな危機感を抱えるオーナー様に向けて、今回は管理費高騰の背景と、本年（2026年）4月1日に施行された「改正区分所有法・マンション再生等円滑化法」がもたらす強力なメリットについて解説します。

1. なぜ今、管理費・修繕積立金が急騰しているのか？

近年、突然「来月から管理費を1.5倍にします」「修繕積立金が足りないので一時金を徴収します」といった決議が総会で突きつけられる事例が後を絶ちません。その主な原因は以下の3点です。

• 人件費と資材のダブル高騰: 管理員や清掃員の人件費、エレベーター保守などのメンテナンス費、そして大規模修繕に必要な建築資材の価格が軒並み跳ね上がっています。

• 「段階増額方式」の限界: 分譲当初に「売りやすくするため」に安く設定されていた修繕積立金が、築20年、30年を迎えていよいよ底をつき、一気に数倍の負担を強いられるケースが増加しています。

• 空室・滞納による負担のしわ寄せ: 区分所有者の中に空室を放置する人や管理費を滞納する人がいると、その不足分を真面目に払っている他のオーナーが実質的に被ることになります。

2. 「売りたい、直したい」を阻んできた古い法律の壁

管理費が上がるなら、いっそ「建物全体を売却して手放したい」「建て替えて資産価値を回復させたい」と考えるのは当然です。

しかし、これまでの法律では「所在不明のオーナー」や「連絡が取れない海外オーナー」が1人でもいると、全員の同意や厳格な多数決（5分の4以上など）をクリアできず、計画が完全にストップしてしまうという致命的な欠陥がありました。これが、日本の老朽化マンションが「塩漬け」にされてきた最大の原因です。

3. 2026年4月施行「改正法」の強力なメリット

こうした行き詰まりを解消するため、ついに法律が実態に合わせて大きく変わりました。今回の「改正区分所有法」および「マンション再生等円滑化法」には、オーナーの悩みを解決する画期的なメリットがあります。

メリット①：所在不明者を「除外」して決議できる

連絡が取れないオーナーがいる場合、裁判所の認定を得ることで、その所在不明者を決議の母数（分母）から除外できるようになりました。これにより、「一部の行方不明者のせいで何も決められない」という事態を防ぎ、スムーズな合意形成が可能になります。

メリット②：再生（建替え・一括売却）のハードルが下がった

耐震性やバリアフリー機能が不足しているなど、特定の要件を満たす老朽化物については、これまで「5分の4以上」の賛成が必要だった建替えや建物・敷地の一括売却が、「4分の3以上」の賛成で実施できるよう決議要件が緩和されました。出口戦略が圧倒的に描きやすくなっています。

メリット③：海外オーナー対策「国内管理人」制度

海外在住のオーナーに対し、日本国内の連絡先として「国内管理人」を選任する規定が新設されました。管理規約を改定してこれを義務付けることで、海外オーナーとの連絡不通や滞納トラブルを未然に防ぎ、適正な管理を維持しやすくなります。

4. 終わりに：法改正を「資産再生」の武器に

管理費の高騰は今後も避けられない問題です。しかし、今回の法改正により、ただ指をくわえて値上げを受け入れるだけでなく、「物件を動かし、再生させる」という選択肢が現実的になりました。

株式会社リバティ池善では、この新しい法律に基づいた管理組合のサポートや出口戦略のご相談を承っております。

「負担ばかり増える区分所有物件をどうにかしたい」とお悩みのオーナー様は、手遅れになる前に、ぜひ一度リバティ池善にご相談ください。